Quem olha para um studio na Barra Olímpica quase sempre faz a mesma pergunta antes de olhar a planta: quanto isso rende de aluguel por temporada? O ON RESORT Cidade Jardim, pré-lançamento da RJZ Cyrela e da Leblon Realty ao lado do In The Park, chegou com uma resposta em forma de estudo: um material de viabilidade preparado pela Charlie, administradora de locação por temporada, com a receita líquida mensal estimada de cada tipologia. Este texto resume o que o estudo diz, como ele foi montado e, principalmente, o que ele não diz.
Como o estudo foi montado
A Charlie partiu de dois mapas. O primeiro é o hoteleiro: o sistema da empresa levantou o tarifário de 20 hotéis da região do empreendimento e chegou a uma diária média de R$ 886 para a hotelaria local. O segundo é o das plataformas: com dados da AirDNA para unidades de studio e 1 dormitório operadas como short stay (Airbnb e Vrbo, categorias upscale e luxury), o estudo mostra uma oferta de compactos que cresce de forma consistente na região, mas com ocupação e diária média ainda em alta desde meados de 2023. Para um studio de 33 m², a diária média de short stay encontrada foi de R$ 402, e a diária-base adotada para a projeção ficou em R$ 415.
O cenário base, tipologia por tipologia
Em todas as tipologias, o estudo mistura locação por diária (short stay) com uma parcela de locação mensal (long stay), com ocupação de 98% no mensal e um desconto de 30% a 40% sobre o equivalente diário. A receita líquida abaixo já considera condomínio estimado em R$ 14 por m², IPTU de R$ 4 por m², a operação da Charlie, internet, manutenção, comissão dos sites de reserva, utilidades públicas, despesas bancárias e manutenção preventiva.
- Studio de 33 m²: diária de R$ 415, ocupação de 72,5% e 80% da receita no short stay. Receita bruta de R$ 8.685 e receita líquida estimada de R$ 4.824 por mês.
- 1 quarto de 39 m²: diária de R$ 460, ocupação de 72,5% e 80% no short stay. Receita bruta de R$ 9.627 e líquida de R$ 5.264 por mês.
- 2 quartos de 59 m²: diária de R$ 580, ocupação de 70% e 75% no short stay. Receita bruta de R$ 11.693 e líquida de R$ 6.295 por mês.
- Garden studio de 52 m²: diária de R$ 460, ocupação de 75% e 90% no short stay. Receita bruta de R$ 10.126 e líquida de R$ 5.316 por mês.
- Garden 1 quarto de 53 m²: diária de R$ 490, ocupação de 75%. Receita bruta de R$ 10.787 e líquida de R$ 5.695 por mês.
- Garden 2 quartos de 88 m²: diária de R$ 650, ocupação de 75%. Receita bruta de R$ 14.500 e líquida de R$ 7.500 por mês.
O que muda quando a ocupação ou a diária mudam
O estudo traz uma matriz de sensibilidade para cada tipologia, e ela vale mais do que o número do cenário base. No studio de 33 m², por exemplo, a receita líquida mensal varia de cerca de R$ 3.392, com ocupação de 62,5% e diária de R$ 355, até cerca de R$ 6.449, com ocupação de 82,5% e diária de R$ 475. Ou seja, o mesmo apartamento pode render quase o dobro de um cenário para o outro. No 2 quartos de 59 m², a faixa vai de aproximadamente R$ 4.675 a R$ 8.095 por mês.
Em termos anuais, o cenário base equivale a cerca de R$ 57.900 para o studio (R$ 4.824 vezes 12), R$ 63.200 para o 1 quarto e R$ 75.500 para o 2 quartos. É uma média: a temporada alta e o Réveillon puxam a conta para cima, e os meses fracos puxam para baixo.
Quanto a Charlie cobra, e por que isso importa
O modelo de remuneração apresentado no estudo é de 18% sobre a receita bruta da locação short stay e 15% sobre a do long stay, sem mensalidade fixa e sem custo de limpeza para o proprietário. Na prática, a administradora só ganha se a unidade gerar receita, o que alinha os interesses, mas também significa que a conta de rentabilidade depende de a unidade ficar de fato ocupada.
O que o estudo não diz
Três cuidados antes de transformar esses números em decisão. Primeiro, o material é uma projeção baseada em dados históricos e traz o próprio aviso de que não há garantia de rentabilidade. Segundo, ele foi feito com pesquisas de julho de 2026 e não corrige diárias ou ocupação até a entrega do empreendimento. Terceiro, e mais importante: a tabela oficial de preços do ON RESORT ainda não foi divulgada, então não dá para calcular um yield confiável. Quando a tabela sair, a conta é simples: divida a receita líquida anual da tipologia pelo preço da unidade e compare com o que você obteria em uma aplicação financeira ou em um imóvel já pronto.
Vale lembrar também que o book do ON RESORT o apresenta como projeto Airbnb Friendly, com unidades compactas e facilidades previstas para o dia a dia. O estudo da Charlie é um ponto de partida para o investidor, não um substituto da análise de condomínio, taxas e fluxo de pagamento.
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Este texto resume um estudo de terceiros e não constitui recomendação de investimento nem promessa de rentabilidade. Os valores são projeções de cenário base, sujeitas a variação de mercado, e a tabela de vendas do ON RESORT ainda não foi divulgada.
Fonte: Estudo de Viabilidade ON RESORT Cidade Jardim, Charlie, com pesquisa de jul/2026 e dados AirDNA (Studio + 1D), repassado pela RJZ Cyrela. Memorial de Incorporação do empreendimento registrado em 11/09/2026.